I - Explications générales

• le crédit immobilier est un crédit pour acheter un bien immobilier : terrain à bâtir, appartement, maison, ...
• il s'agit souvent d'un crédit hypothécaire (d'un crédit avec hypothèque)
• en faisant une hypothèque sur un bien immobilier, le souscripteur met en gage un bien (généralement le bien immobilier pour lequel le crédit est demandé), qui constitue la garantie pour l'organisme qui émet le crédit à l'emprunteur
• ce bien immobilier mis en gage est inscrit au régistre des hypothèques et le prêteur (l'organisme de crédit) se réserve un droit de priorité de remboursement si l'emprunteur devait vendre son bien pour régler ses dettes

II - Intérêts, Taux & durée

• Les intérêts constituent le coût du crédit immobilier, et donc la rétribution de l'organisme de crédit
• types de taux d'intérêts proposés par les organismes de crédit:
  • taux variable
    • moyen de financement le plus utilisé au Luxembourg
    • adapté régulièrement à l'évolution des taux d'intérêts du marché
    • permet aussi d'effectuer des remboursements supplémentaires et de raccourcir de cette façon la durée du prêt
    • avantage: comporte peu de risques, car le taux est celui du marché
    • désavantage: ne permet pas de prévoir les montants précis à verser dans les années à venir
  • taux fixe révisable
    • le taux d'intérêt est fixé pour une période 3, 5 ou 10 ans
    • durant cette période, le taux reste inchangé, ce qui permet de prévoir exactement les montants à rembourser et protège l'emprunteur contre une hausse éventuelle des taux d'intérêts jusqu'à la prochaine révision des taux
    • à l'échéance de la période choisie, le taux d'intérêt est revu et peut de nouveau être fixé pour une période fixe, ou remplacé par un taux variable
  • taux fixe à long terme
    • le taux est fixé lors de la signature du contrat pour toute la période du crédit (généralement 15 ou 20 ans)
    • avantage : le montant des remboursements peut donc être prévu exactement
    • désavantage : l'emprunteur est protégé contre une éventuelle hausse des taux du marché, mais ne bénéfice pas non plus d'une éventuelle baisse de ces taux

• durée du crédit immobilier
  • la durée peut varier en fonction des désirs de l'emprunteur et de ses facultés de remboursement
  • elle peut aussi varier avec le type de l'objet à financer
  • la durée maximale ne peut généralement dépasser 25 ans
  • dans le cas du taux variable, la durée peut aussi être réduite par des remboursements anticipés

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Plan de Financement

• Le plan de financement permet de déterminer le coût total à financer et de le mettre en relation avec les différents moyens de financement
• il reprend donc:
  • le coût total à financer (pour la construction ou l'acquisition):
    • coûts à prendre en considération en cas d' acquisition (achat) d'un bien immobilier
      • Prix d'achat
      • Frais d'acte de vente (frais de notaire)
      • Coûts des transformations éventuelles
      • TVA
      • Frais d'hypothèque
      • Prime d'assurance solde restant dû
      • Intérêts intercalaires
    • coûts à prendre en considération en cas de construction
      • Prix d'achat du terrain
      • Frais d'acte de vente (frais de notaire)
      • Coût de la construction (TVA comprise)
      • Frais d'hypothèque
      • Prime d'assurance solde restant dû
      • Frais accessoires
      • Intérêts intercalaires
      • Frais imprévus
  • les différents moyens de financement:
    • fonds propres (épargne, vente d'un immeuble, ...)
    • produits résultants d'une assurance-vie éventuelle
    • dons
    • prime de construction/d'acquisition de l'Etat et/ou de la commune
    • remboursement (partiel) de la TVA
  • En soustrayant les moyens de financement au coût total à financer, vous obtiendrez le montant que vous devez emprunter à l'organisme de crédit. L'octroi de l'emprunt immobilier est alors soumis à certaines conditions et garanties
  • Etablissez votre plan de financement personnel:
    • pour l' acquisition d'un logement
    • pour la construction d'un logement

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Remboursements

• Montant des remboursements
  • Le montant du remboursement (mensualité) est fonction du taux d'intérêt, de la durée du crédit et du montant total du crédit.
  • Les taux d'intérêts dépendent du projet, des aides, de l'évolution des taux du marché.
  • Pour connaître très exactement le montant des mensualités, il convient de prendre contact avec votre organisme de crédit qui analysera en détail votre projet précis et vous proposera des solutions adaptées à votre situation.

  Pour calculer le montant des mensualités de votre emprunt, vous pouvez utiliser notre calculatrice de simulation.

  Tout prêt comprend le remboursement des capital emprunté et des intérêts dûs. Les premières échéances serviront à rembourser principalement les intérêts. Le fichier Excel ci-dessous vous permet de simuler le remboursement de votre crédit.

Télécharger le fichier (enregistrer la cible sous)

• Début des remboursements
  • En général, le remboursement commence avec l'octroi du crédit immobilier
  • le remboursement du capital différé: la plupart des organismes de crédit permettent à l'emprunteur de commencer ses remboursements après une période d'utilisation à convenir. Dans ce cas, jusqu'au moment du début du remboursement, l'emprunteur ne paye que les intérêts dus pour cette période, appelés dans ce cas intérêts intercalaires. C'est par exemple le cas lorsque l'acquéreur doit encore payer un loyer pendant quelques mois avant de déménager dans son nouvel immeuble et que ce loyer ne lui permet pas de rembourser en plus son crédit immobilier.

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Remboursements

• L'obtention d'un crédit immobilier est soumis à certaines conditions de base ainsi qu'à des garanties requises par l'organisme de crédit.

  • Conditions
    • en général, l'emprunteur doit apporter lui-même 25% du coût total lié à l'acquisition/la construction du bien immobilier (voir plan de financement).
    • l'établissement de crédit apporte les 75% restants sous forme de crédit immobilier.
    • en général, la somme consacrée au remboursement du crédit immobilier ne peut dépasser un tiers du revenu mensuel net de l'acquéreur, de sorte à ce que l'acquéreur et sa famille puissent continuer à vivre convenablement. Pour autant que l'équilibre budgétaire familial est garanti, la somme consacrée au remboursement peut dans certains cas être supérieure au tiers du revenu mensuel net
    • l'acquéreur doit avoir 18 ans au moins et disposer de ses droits civils

     

  • Garanties
    • l'organisme de crédit exige en général un apport personnel de l'emprunteur (de 25% du coût total), qui est fonction de sa situation et de ses possibilités de remboursement. (En général, la banque ne veut p.ex. pas financer les frais qui n'ajoutent rien à la valeur de l'immeuble, comme la prime d'assurance, les frais d'hypothèque,...)
    • Dans certains cas (si les moyens de remboursement de l'emprunteur sont largement garantis et que le risque de non-remboursement est limité), le financement de la totalité des coûts par l'organisme de crédit est possible.
    • Grâce à l'hypothèque, le bien immobilier est lui-même pris en garantie par l'organisme de crédit, qui se réserve le droit de donner le bien immobilier en vente lorsque le débiteur ne peut plus faire face à ses remboursements. Ceci constitue cependant une mesure extrême, appliquée uniquement s'il n'y a pas d'autre solution
    • l'organisme de crédit exige en général aussi une assurance solde restant dû, qui couvre le solde à rembourser en cas de décès prématuré de l'emprunteur
    • l'organisme de crédit exige la souscription d'une assurance incendie (le plus souvent gratuite) pendant la période de construction d'un immeuble.
    • d'autres garanties sont envisageables, telles que:
      • une cession sur salaire
      • une hypothèque sur un autre immeuble
      • le nantissement d'un compte de portefeuille-titres
      • une garantie bancaire
      • la mise en gage d'une assurance-vie
      • le cautionnement d'une autre banque ou l'aval d'un tiers...
  • Comment se constituer des réserves propres intéressantes
    • Différents moyens permettent de se constituer à l'avance des réserves personnelles facilitant par la suite l'accès au crédit immobilier, par exemple: un carnet ou un compte d'épargne, une assurance-vie, une épargne-logement